일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한

 

토지이용계획 확인원은 출력 시 축적이 표시되므로 축적 자를 이용하면 쉽게 도로의 폭 대지의 길이 면적 등을 쉽게 구할 수 있습니다.  출력한 위 부분이 항상 정북 방향입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

각각의 대지는 고저차가 없는 평지이며 건축물 각각의 층고는 3m(실제 다세대 건축시는 2.7m로 많이 합니다.)

 

1층은 필로티구조로 주차장과 출입계단.

 

2층~5층은 다세대 주택을 건축하려 한다는 가정입니다.

 

( 실제 대부분의 빌라(다세대)가 이와 같은 구조로 지어 지고 있습니다.)

 

 

 

 

먼저 103번지의 대지를 보면

 

이 토지는 남쪽에 도로를 접하고 있고 동과 서 북쪽으로는 이웃 대지들과 인접하고 있네요.

 

그림을 통해 이 토지에 건축되어질 다세대 건축물의 모양을 보면서 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한 등이 어떻게 적용 되는지 보겠습니다.

 

 

 

103번지의 대지를 확대한 그림입니다.

 

 

 

 

①,②,③번은 그림에서처럼 층별로 건축할 수 있는 면적을 나타냅니다. 허나 어디까지나 건폐율을 넘지 않는 범위 내 에서만 가능하다는 거 아시죠.  가령 1층에서 3층에 건축할 수 있는 건축면적이 건폐율을 초과한다면 어딘가를 줄여서 지어야 합니다.

④번은 북쪽 인접대지로부터 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한 9m이내인 건축물의 높이 때문에 생긴 공지입니다.

 

⑤번 과 ⑥번은 인접 대지로부터 건축물까지 띠워야하는 거리구요.

 

⑦번은 건축선으로 부터 건축물까지 띠워야 하는 거리입니다.

 

 

 

 

이 건축물의 높이를 계산하여 보면

 

1층 바닥에서 3층 이마까지의 높이가 9m

 

4층 이마의 높이는 12m

 

5층 이마의 높이는 15m

 

그래서 4층 이마에서 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한에 따른 정북방향의 인접대지로부터 6m(건축물 높이의 1/2)를 띠워야 합니다. 그것이 ②번과 같은 4층의 건축할 수 있는 모양이 되는 것이 구요.

 

5층 또한 ③번과 같은 모양이 나오는 것입니다. 아래 그림을 보면 쉽게 이해가 되실 듯 하네요.

 

 

 

 

1번은 건축물의 높이 9m 까지 정북방향의 인접대지로 부터 1.5m 거리를 띠워야하는 그림 이구요.

 

2번은 건축물의 높이 9m이상 정북방향의 인접대지로 부터 건축물 높이의 2분의1 이상 거리를 띠워야하는 사선 그림입니다.

 

3번은 남쪽의 인접 대지이므로  인접대지경계선으로부터 건축물까지 띄어야 하는 거리 다세대는 1m라 그랬었지요.

 

 

 

이 건축물은 도로로 인한 건축물의 높이 제한은 받지 않았습니다.

 

왜냐하면!

 

총 건축물의 높이가 15m이지만 도로의 의한 건축물의 높이 제한을 할때는 필로티는 그 높이에서 제외되기 때문입니다.

 

그러니 12m의 2분의 1 거리를 띠워도 6m만 띠우면 되는데  도로끝 경계로 부터 6m + 건축선으로 1m후퇴 = 총 7m를 후퇴 하였으니 도로에따른 건축물의 높이 제한(도로사선제한)은 안받는 것입니다..

 

 

 

 

자  그럼 1층 필로티로 바닥면적에서 제외하고

 

2층과 3층, 4층, 5층의 각각의 바닥 면적을 합하면 용적률이 되겠지요..

 

각층의 바닥면적에서 계단과 공용부 면적 보통 3.2~4평 정도 됩니다.

 

이 면적을 빼면 각 층별로 어느정도 크기로 몇 세대정도를 지을수 있는 계산이 나올 수 있지요.

 

또한 각 층별로 면적을 구하다 보면 5층같은 경우 계단실을 빼고 나면 세대 면적이 나오지 않는 경우도 있을 것입니다.(아주 않좋은 땅이지요)

 

 

 

이렇게 해서 면적과 세대수 산출을 해 보았다면 주차대수 또한 구해야 되는데요 .

 

주차 대수 부족으로 많은 세대를 짓지 못하는 경우도 있으니 까요. 

 

 

 

 

위 대지에 실제로 빌라를 지었다면 밑에 사진과 비슷한 형태이겠네요..

 

 

 

 

 

 

보이시죠 빨간색 원 부분이 일조 확보를위한 건축물의 높이 제한으로 생긴 공간입니다.

 

대부분들 저렇게 판넬로 막고 지붕 씌우고 하는데 저부분 많큼 위반 건축물이 됩니다. 이행강제금 부과되구요..

 

이행강제금 5년간 부과하는 구청도 있고 철거 사진 갖고 올때 까지 이행 강제금 부과 하는 구청도 있습니다..ㅋㅋ

 

 

 

다음 그림은 98번지를 그려 본것인데  103번지와의 차이 금방 아시겠지요^^

 

 

 

 

1번은 1층에서 부터 3층에 건축할수 있는 면적이구요.

 

2번은 4층 3번은 5층 103번지보다 훨씬 많은 면적이 생겼네요 ..

 

일조확보를 위한 건축물의 높이 제한은 좌측 인접 대지부분에서 받았구요. 

 

도로가 있을 경우 일조확보를 위한 건축물의 높이 제한은 5번 선처럼 북측 도로 중앙에서부터 계산 합니다.

 

이래서 북도로낀 땅이 좋다고 들 하지요.. 이런 이유에서입니다.

 

 

 

역시나 마찮가지로 각 층별 면적에서 계단등을 뺀 면적으로 얼마만한 크기의 주택이 몇세대가 나올지 계산해 보시면

 

될것 구요. 주차공간의 계산도 하여야 하구요..

 

 

 

어느것이 더 좋은 땅인지는 바로 확인이 되시죠. 그런데 건축적인 용도 만 좋을수 있다는 겁니다.

 

무슨얘길까요, 103번지 보다 98번지 땅이 비싸다면 둘중 좋은 땅은 수익적인 분석을 해봐야 한다는 말입니다.

 

단순 땅모양이 건축할 외형이 좋다는 것이 아니라. 건축주가 수익적인 부분을 계산 했을때  좋아야 경쟁력있는 건축부지가 되는것입니다.

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출처 http://blog.daum.net/jung_octopus_land/266