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| 지난 7월 한국토지주택공사(LH)의 한 주택홍보관을 찾은 관람객들이 도우미의 설명을 들으며 단지 모형도를 살펴보고 있다. /조선일보DB |
다음달부터 공유형 모기지(mortgage·장기주택담보대출) 시범 사업이 시작된다. 공유형 모기지는 연 이자율 1~2%로 집값의 40~70% 한도를 대출 받을 수 있는 새로운 제도. 최근 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 60%를 넘는 것을 감안하면 전셋값만 마련하면 1%대의 낮은 금리로 내 집 마련이 가능한 것이다. 특히 손익공유형 모기지는 집값이 하락하더라도 손실을 정부가 함께 나누기 때문에 집값 하락이 걱정되는 사람에게는 매력적인 제도가 될 수 있다.
정부는 이번 시범사업에서 3000가구를 우선 선정해 지원하기로 했지만, 성과를 분석해 내년에는 지원 가구를 더 확대해 시행할 것으로 예상된다. 앞으로 더 많은 사람들이 활용할 것으로 보이는 공유형 모기지 활용법을 분석해 봤다.
① 공유형 모기지 누가 받을 수 있나
공유형 모기지 지원 대상은 부부합산 연소득 7000만원 이하의 생애최초 주택구입자다. 대상 주택은 전용면적 85㎡ 이하 공동주택(아파트)으로 주택가격이 6억원 이하여야 한다. 특히 기존 아파트와 미분양 아파트만 지원대상이라는 점을 기억해야 한다. 신규 분양 아파트는 이번 시범사업에 제외됐다. 지역 제한도 있다. 시범사업에서는 수도권과 지방 광역시 아파트만 공유형 모기지를 신청할 수 있다.
② 모기지 한도는 얼마?
공유형 모기지는 대출 한도가 2억원. 하지만 2억원을 모두 대출받는 경우는 많지 않을 것으로 보인다. 대출 한도를 주택가격과 연동시켰기 때문이다. 수익 공유형 모기지의 경우 주택가격의 70%까지 대출 받을 수 있지만, 주택기금이 집값 하락 손실을 나누는 손익 공유형 모기지는 주택가격의 40%까지만 대출이 가능하다. 주택가격이 2억원이라면 수익공유형은 1억4000만원까지만 대출 받을 수 있고, 손익 공유형은 8000만원까지 빌릴 수 있는 것이다.
소득 제한도 있다. 공유형 모기지 금액이 소득의 4.5배를 넘지 않도록 했기 때문에, 연봉이 3000만원이라면 1억3500만원 이상은 빌릴 수가 없다. 대출 요건이 까다로운 손익 공유형 모기지는 담보인정비율(LTV)이 주택가격의 70%를 넘으면 안 된다.
③ 공유형 모기지는 만능인가
그렇지 않다. 공유형 모기지는 기본 금리가 1~2% 수준으로 낮다. 수익 공유형 모기지의 경우 연 이자율이 1.5%다. 하지만 이는 어디까지나 집값이 오르지 않는다는 전제에서다. 집값이 오르면 오히려 이자 부담이 늘어나게 된다. 국토부의 분석 자료를 보면 매매가가 2억5000만원인 주택 집값이 매년 3%씩 오른다고 가정하면, 생애최초 주택구입자금 대출이 공유형 모기지보다 오히려 유리하다. 국토부는 수익 공유형 모기지의 경우 집값이 오르면 최대 5%까지도 이자를 부담해야 할 수 있다고 설명한다. 생애최초 주택구입자금 대출 이자는 3% 수준이다.
④ 서울·광역시 아파트면 다 공유형 모기지를 받을 수 있나
국토부는 크게 신청인의 지원 필요성, 상환능력, 주택 적격성 등 세 가지 평가 항목으로 공유형 모기지 대출 심사를 진행한다고 밝혔다. 이 가운데 주택의 적격성 요인에는 단지규모, 경과연수, 감정원 정성평가 등 6개 항목이 있다. 이 항목에서 높은 점수를 받아야 공유형 모기지를 받을 수 있다. 국토부는 20년 이상 된 노후 아파트도 종합 평가에서 좋은 점수를 받으면 대출을 받을 수 있다고 하지만, 가능성은 크지 않을 것으로 보인다. 특히 조합설립인가, 재건축·리모델링이 가시화된 경우는 대출대상에서 제외된다.
⑤ 공유형 모기지를 받고 나서 재임대도 가능한가
전월세 임대는 허용된다. 하지만 공유형 모기지를 받고 추가로 주택을 구입해 다주택자가 된 경우에는 대출금을 조기상환해야 한다. 또 생애최초 구입자금 대출자는 공유형 모기지로 대환이 불가능하다. 수익 공유형 모기지와 손익 공유형 모기지 사이에 대환도 불가능하다. 손익 공유형 모기지를 받은 경우에는 추가 금융기관 대출도 가능하다. 다만 공유형 모기지 대출액과 추가 금융기관 대출액의 합이 주택가격의 70%를 넘을 수는 없다.