양도소득세 필요경비

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자산의 양도차익을 실지거래가액으로 계산하는 경우에는 양도자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 필요경비로 공제하며,
실지거래가액 이외에 기준시가 등에 의하는 경우는 기준시가 등에 의한 취득가액에 필요경비개산공제를 가산한 가액으로 한다

1. 필요경비 공제방법

○ 취득가액을 실지거래가액, 등기부기재가액, 의제취득가액(물가상승률계산)으로 하는 경우→
자본적 지출액 + 양도비 (취득 및 양도 당시 실제 소요된 가액)
○ 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액* 허위등기부기재가액(전소유자 경정 또는 비과세의 경우)→개산공제액

* 물가상승률로 계산한 의제취득가액 제외

 

2. 실지거래가액에 의하는 경우 필요경비

양도가액에서 공제할 필요경비는 취득가액과 기타 필요경비(자본적 지출액, 양도비등)로 나누어진다. 대표적인 경비로는 취득가액에 양도자산의 매입가액, 취득세 및 등록세, 취득관련 중개수수료, 법무사비용 등이 있으며, 지본적지출액에는 샷시설치비용·방확장공사비 등이, 양도비에는 양도관련 중개수수료 등이 있다.

취득가액

 

양도소득세 필요경비
구       분		내          용
타인으로부터 매입한 자산	매입가액	취득당시 매매계약서, 영수증 기타 증빙서류에 의하여 확인
	취득세
	등록세
	기타 부대비용	취득관련 중개수수료+법무사비용+기타 비용
직접 제조 또는		재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세
건설로 취득한 자산		와 등록세를 포함함)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액
가산항목	취득시	변호사비용 등 소유권확보를 위하여 직접 소요된 소송?화해비용
	쟁송비용	(사업소득 등 필요경비로 산입된 비용은 제외)
	매수자부담	양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급한 금액
	양도소득세
	현재가치할인차금	장기할부조건에 의한 매입채무에서 계상된 현재가치할인차금 중 사업소득 등 계산시
		필요경비로 산입된 것을 제외한 금액
	기타	거래가액에 이자상당액을 가산하여 확정하는 경우 당해 이자상당액
		(금융기관 차입금에 대한 지급이자는 제외)
차감항목	감가상각비	부동산 · 사업소득금액 계산에 있어서 필요경비로 산입하는 금액
	기타	부당행위계산에 의한 시가초과액

기타 필요경비

기타 필요경비
자본적 지출액	① 용도변경 · 개량 · 이용편의를 위한 지출
	② 엘리베이터 · 냉난방설치
	③ 피난시설 등 설치
	④ 재해 등으로 인한 자산의 원상복구
	⑤ 재개발부담금?재건축부담금
	⑥ 자산가치증가 등 수선비
	⑦ 기타
취득후 쟁송비용	변호사비용+기타 소송, 화해비용
기타 비용	① 토지소유자가 부담한 수익자부담금
	② 토지장애철거비
	③ 도로시설비 및 국가 등에 무상 공여된 도로의 토지가액
	④ 사방사업소요비용
	⑤ 기타 위와 유사한 비용
양도비용	① 양도시 중개수수료 등 직접지출비용
	② 국민주택채권 및 토지개발채권 매각차손

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

* 자본적 지출액 : 해당 자산의 내용연수연장 또는 자산가치의 현실적 증가를 위하여 지출한 수선비는 자본적 지출에 해당하여 필요경비로 공제하며, 자산의 원상을 회복시키거나 능률을 유지하는 데 소요되는 비용으로 수익적 지출에 해당하는것은 필요경비로 공제하지 아니한다.

 

【자본적 지출액의 예시】

발코니 샤시비용, 거실 등 확장공사비, 난방시설 교체비용, 상하수도 배관교체, 홈오토설치, 리모델링비(도배 및 장판 공사비, 싱크대 교체비용, 도색 또는 타일공사비 등은 수익적 지출로 경비로 인정받지 못함)

 

필요경비 입증서류

필요경비를 입증할 수 있는 증빙서류에는 공사도급계약서, 정규영수증, 무통장입금영수증, 기타 대금지급사실을 입증하는 서류등으로 실제로 지출된 사실이 확인되는 것을 말한다.

① 세금계산서·영수증 : 공사업체가 일반사업자인 경우에는 세금계산서를 수취하며, 간이사업자인 경우에는 영수증을 수취한다.
② 무통장입금 영수증 등 : 인건비를 직접 지급한 경우에는 주민등록증이나 운전면허를 복사하고 인건비의 지급은 통장을 통하도록 한다.

 

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