부동산 및 전세계약서 작성

01 계약전 부동산을 계약하기 전에 반드시 법원 등기과나 등기소에서 등기부등본을 발급받거나 열람하여서, 갑구에 기재되어 있는 가압류/압류/가등기/경매/예고등기와 을구에 기재되어있는근저당/저당권/전세권 등을 확인하고, 등기부등본상의 소유자가 실제소유자인지 계약체결당사자인지 주민등록증을 통해 확인하도록 한다. 특히, 전세인 경우 가압류나 근저당설정여부 등은 중요사항이므로 반드시 확인해야한다. 계약체결 당사자가 등기부등본상의 소유자가 아닌 경우 적절한 대리권이 있는지의 여부를위임장과 인감증명서를 통해서 확인하는 것도 중요하다. 필요한 경우 구청민원실에서 도시계획확인원을 발급받아 무허가건물여부,과세완납여부,도시계획사항 등도 확인하도록 한다. 02 계약체결시 계약체결은 등기부상의 소유자와 직접만나 공인중개사 입회 하에 하는 것이 바람직하다. 만일 대리인과 계약을 체결할 경우에는 주민등록증을 확인하고 인감증명이 첨부된 위임장으로 대리권여부를 확인해야 한다. 인감증명을 첨부할 수 없는 부득이한 경우에는 적어도 소유자에게 전화와 팩스 등의 방법 으로 대리계약의사가 있는지 여부를 반드시 확인하는 것이 기본이다. 또한 대리인과 소유자 가 어떤 관계인지, 다른 계약자들도 동일한 대리인과 계약을 체결했는지 등을 확인해 두는 것도 만일의 경우 유력한 정황증거가 될 수 있다. (특히, 공인중개사를 통하지 않고 계약을 체결할 경우에는 주의를 하여야 한다). 03 계약서작성 계약서작성은 가능하다면 공인중개사를 통하여 계약서를 작성하는 편이 좋다. 이 경우, 반드시 자격있는 공인중개사가 직접 계약서를 작성하는지 확인하는 것이 중요하다. 계약서는 시중에서 판매되는 부동산계약서를 이용해도 된다. 계약서 필수사항 1)부동산표시란의 물건소재지와 면적, 임대할 부분. 2)계약내용란에 계약금,중도금,잔금액수와 지불시기. 3)인적사항란에 매도인(임대인)과 매수인(임차인)의 기재사항 ( 중개업소에 의뢰한 경우, 중개업소 기재사항). 4)부동산의 명도시기. 5)기타 분쟁발생소지 및 책임사항, 그리고 중요특약사항. 04 계약후(잔금지급시) 계약체결후 중도금,잔금지급시 이중계약이나 권리변동여부를 재차 파악하기 위해 등기부 등본을 재확인해야 한다. 중도금이나 잔금기일이 장기간인 경우 중도에 등기부등본을 확인해 보는 것이 좋다. 소유권이전등기기간은 잔금지급일로부터 60일 이내로 하면 되지만, 잔금지급즉시 하는 게 바람직하며 법무사를 통하여 공인중개사 입회 하에 처리하면 좋다. 전세계약시는 전세권을 보호받기 위해 잔금지급즉시 전세권설정이나 확정일자인을 받아야 한다. 확정일자인을 받아야 할 경우 계약당사자의 전입신고와 함께 입주를 하여야 보호받을 수 있다.

01 당사자의 확인 -계약서상의 당사자와 실제 계약자의 일치 여부와 매매 목적물이 매도인의 소유인지를 확인하여야 합니다. 매도인과 소유자가 다를 경우에 무권대리의 문제나 담보책임의 문제가 발생하나 결국 매수인은 소유권을 취득하지 못하는 경우가 많을 것입니다. -대리인과의 계약시는 대리권을 확인하여야 합니다. 인감증명서가 첨부된 위임장이 있으면 대리권의 위임을 신뢰할 수 있지만 본인과 연락을 취하여 소유자의 매매 의사를 확인하는 것이 좋을 것입니다. 02 매매 부동산은 현장을 방문하여 직접 확인 -토지의 경우 지적도, 토지대장, 등기부등본을 참고하여 토지의 용도, 위치, 경계, 교통편의, 도로의 인접 여부, 급수 및 배수, 사용현황, 주위환경 등을 확인하여야 합니다. -건물의 경우에는 일조, 통풍, 냉·난방시설, 건축 재료, 건물의 구조, 기타 하자 유무 등에 관하여 확인하여야 합니다. -현장을 확인하여 부동산 현황과 토지대장·임야대장·건축물대장 등과의 일치여부를 확인하고 불일치시는 그 이유를 확인한 다음 거래하여야 합니다. 03 부동산 이용상의 제한이 없는가를 확인 도시계획 여부, 개발제한구역 여부, 토지거래허가구역 여부 등을 확인하여야 하며 특히 토지의 형질을 변경하여 이용하려면 변경 가능여부를 먼저 조사하여야 합니다. 04 권리에 하자가 없는가를 확인 -토지대장·임야대장·건축물관리대장 등과 등기부와의 일치 여부를 확인하고 일치하지 않을 경우에는 그 이유 를 알아본 후 결정하여야 합니다. -등기부등본을 열람 또는 발급 받아 등기부상 가등기, 가압류, 저당권, 지상권, 임차권 등의 등기가 등재되었는지를 확인하여야 합니다. -토지의 경우 다른 임차권자나 지상권자가 있는지, 혹은 토지 위에 건물이 있는지 그 건물이 소유권보존등기가 되어 있는지 등을 확인하여야 하며, 건물의 경우에는 등기부상에 나타나 있지 않은 임차인이 있는가를 확인하여야 합니다. 05 등기부등본의 확인 ? -등기부상의 소유자는 실제 소유자로 추정이 될 뿐이므로 이를 믿고 거래를 하여도 소유권을 취득하지 못하는 경우가 생길 수 있습니다. 따라서 소유권에 의심이 갈 경우에는 전소유자로부터의 취득경위 등을 확인해 볼 필요가 있습니다. -등기부는 위조 또는 변조된 것일 수 있으므로 본인이 직접 발급받아 확인하여야합니다. -단시일내 소유자가 수명씩 바뀌거나 권리변동 관계가 복잡한 경우에는 일단 의심을 갖고 권리변동의 진정성을 확인해 보아야 합니다. -등기부상 소유권 이외의 권리가 있을 경우에 권리관계의 정확한 확인이 필요합니다. 또한 등기부는 계약금, 중도금, 잔금지급 직전에 계속적으로 발급받아 이상유무를 확인하여야 합니다. 06 등기는 신속하게 -잔금 지급 후에도 매도인이 이중매매를 하거나 매도인의 채권자로부터 압류 등이 들어올 수 있으므로 지체없이 소유권이전등기를 하여야 합니다. -타인명의의 등기(명의신탁)는 허용되지 않으므로 실소유자 명의로 등기하여야 하며, 잔금 지급일로부터 => 60일 이내에 등기하여야 합니다(부동산등기특별조치법 제2조). 이를 위반시 형사처벌을 받을 수 있습니다 07 기타유의 사항 -신문광고, 중개업자, 기타 이해관계 없는 사람의 말만 믿고 계약하지 말아야 겠습니다. -매매 목적물과 유사물건의 시가를 비교하여 시가에 비하여 현저하게 싸거나 비싼지 조사하여 보고 현저하게 쌀 경우에는 그 사유를 알아 보아야 합니다.