그렇다면 절세 가능한 부동산상품에는 어떤 것들이 있을까. 분양전환 임대아파트를 비롯해 ▲국민주택규모이면서 6억원 이하인 주택 ▲다가구주택(다세대를 다가구로 용도변경) ▲도시형 생활주택 ▲외국인 렌탈사업 등이 눈여겨봐야 할 상품들이다.
장경철 부동산센터 이사는 "수익률이 높으면서 절세까지 가능하다면 그야말로 금상첨화"라면서 "절세 가능한 부동산상품을 미리 체크해 두면 손해 볼 일은 없을 것"이라고 말했다.
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◆분양전환 임대아파트 = 짧게는 5년에서 길게는 10년 동안 임대로 살다가 기간 만료 후 임차인이 우선분양을 받을 수 있는 아파트다. 꼭 분양을 받지 않더라도 목돈이 모일 때까지 주거비를 아낄 수 있어 내집 마련의 징검다리 역할을 해준다.
그런데 분양전환 임대아파트의 매력은 여기서 끝이 아니다. 절세도 가능하다. 주택을 매매한 것이 아니기 때문에 임대기간 중에는 취득세·재산세·종합부동산세 등 세금에 대한 부담이 없고 임대기간 만료 후 주택을 취득해 되팔더라도 양도세를 내지 않아도 된다.
분양전환 임대아파트는 분양전환 가격이 주변 시세보다 저렴한 만큼 입지를 잘 선택한다면 낮은 가격으로 내집 마련이 가능하고 시세차익도 누릴 수 있다.
그런데 전문가들은 다세대주택보다는 다가구주택을 매입하는 게 세테크적인 측면에서 유리하다고 입을 모은다. 호수별로 구분등기가 돼 있는 다세대주택과 달리 다가구주택은 '단독주택'으로 인정되기 때문이다. 현행법상 1가구 1주택자가 9억원 이하 주택을 2년간 보유하면 양도소득세 비과세혜택을 받을 수 있다.
등기부상 '공동주택'으로 분류되는 다세대주택의 경우 한채만 보유해도 다주택자가 되는데 2년 보유 후 매도 시 집주인이 지정한 1호의 주택만 양도세 비과세가 적용된다.
실제로 이 같은 절세 차이 때문에 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경하는 사례도 많다. 개별 세대별로 분양하거나 매도할 계획없이 건물을 통째로 보유한다면 다세대나 다가구나 큰 차이가 없기 때문이다.
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◆주거용 오피스텔·도시형생활주택 = 공급과잉 등의 이유로 다소 인기가 시든 주거용 오피스텔과 도시형생활주택도 임대사업 시 취득세·재산세 감면 등 세금혜택을 받을 수 있다. 주거용인 도시형생활주택과 달리 오피스텔은 일반 임대사업자(업무용)와 주택 임대사업자(주거용)로 구분돼 주의가 필요하다.
절세혜택을 누리기 위해서는 주택 임대사업자로 등록해야 한다. 취득세는 전용면적 60㎡ 이하가 면제, 60~85㎡는 75%만 내면된다. 또 재산세는 40㎡ 이하가 면제이고, 40~60㎡와 60~85㎡는 각각 50%, 75%씩 내야한다.
일반 임대사업자는 주택 임대사업자가 받는 취득세와 재산세 감면혜택의 절반만 받을 수 있다. 취득세는 사업자 등록을 하지 않았을 때와 같이 4.6%를 내야 한고, 재산세는 공시가격 60%를 과세표준으로 0.25%의 세율이 적용된다. 반면 건축비의 10%에 해당하는 부가가치세는 전부 돌려받을 수 있다. 주택 임대사업자도 부가세에 대한 환급혜택은 없다.
이처럼 임대사업자 등록은 세금을 줄이는 데 유리하다. 다만 주의해야 할 점이 있다. 임대사업 의무기간이 정해져 있다는 것이다. 주택 임대사업자는 임대 의무기간이 5년이고, 일반 임대사업자는 10년이다. 만약 일반 임대사업자가 10년을 채우지 못하거나, 임대 중간에 주거용으로 전환하게 되면 남은 기간에 대한 부가가치세를 6개월당 5%를 내야 한다.
◆지식산업센터 = 지식산업센터도 부동산 절세상품 중 하나로 꼽히며 수익형 부동산의 틈새상품으로 주목받고 있다. 물론 투자자가 아닌 입주기업들이 감면혜택을 받는다는 차이가 있지만 이를 통해 공실을 줄이고 안정적인 수익을 창출할 수 있다는 점에서 절세상품 대열에 합류했다.
현재 지식산업센터에 입주한 기업들은 취득세 50%와 재산세 37.5%를 감면 받을 수 있다. 소자본 기업들의 입주여건을 마련하기 위한 정부의 제도적 지원이다. 지난해까지 각각 75%, 50%였던 감면율이 다소 낮아지긴 했지만 이 역시 무시할 수 없는 세제 감면혜택이다.
정부가 지난해 8월 지식산업센터의 임대제한 규제 폐지 계획도 발표한 만큼 지식산업센터에 대한 관심은 더욱 높아질 전망이다.
◆ 국민주택규모이면서 6억원 이하의 주택 = 이밖에도 국민주택규모(85㎡ 이하의 주택)이면서 매입가가 6억원 이하인 주택은 취득세가 1.1%(지방교육세 0.1% 포함)에 불과하다. 만약 6억원 이하라 하더라도 국민주택규모를 초과하면 0.2% 추가된 1.3%의 취득세를 부담하게 된다.
또한 국민주택규모 이하의 주택은 부가가치세가 면제돼 서민·중산층의 세 부담도 덜어준다.
장 이사는 “절세되는 부동산의 매력은 두말할 필요가 없지만 결국 최종 목적은 안정적인 수익과 적절한 시세차익”이라며 “같은 절세 부동산이더라도 임차인이 선호하는 입지인지, 인근에 인구가 꾸준히 유입되는 지역인지 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 조언했다.